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　　来源：财熵

　　资料图。

　　郁亮往事

　　王琳

　　2026年1月8日晚间，万科一纸退休公告来得猝不及防。

　　“因到龄退休，郁亮先生于2026年1月8日向董事会提交了书面辞职报告，申请辞去公司董事、执行副总裁职务。辞去上述职务后，郁亮先生将不再担任公司任何职务。”

　　没有功绩回望，没有温情致谢，只有60岁的年龄线，为这位房地产行业传奇职业经理人的35年万科生涯画上句点。

　　这个曾喊“活下去”、率先预言行业从黄金迈入白银再至黑铁时代、带着万科从30亿元销售额冲上7000亿元巅峰的掌舵人，终究没能陪着这家企业走出寒冬，35年的万科生涯里，既藏着逆势破局的功勋，也留着难挽颓势的遗憾，映照着中国房地产行业的起落浮沉。

　　锋芒初露

　　时间倒回1984年，33岁的王石在深圳创办万科前身，通过做电器等进出口贸易积累了第一桶金。1988年万科完成股份制改革，王石主动放弃个人股权，搭建“所有权与经营权分离”的股权结构，这份魄力为万科埋下规范发展的种子，却也为日后的股权之争埋下伏笔。同年，万科正式进军房地产，是国内最早从事房地产行业的企业之一。

　　1990年，深圳的创业风潮涌动，25岁的郁亮揣着北大国际经济学文凭，辞掉深圳外贸集团的铁饭碗，敲开了万科的大门。彼时万科刚从多元化泥潭中抽身，正全力向房地产专业化转型，郁亮的财务专业背景恰好契合企业规范化需求，从证券事务专员做起，很快展露锋芒。

　　入职两年，郁亮主导万科B股挂牌，募得4.5亿港元，这笔资金成了万科全国化扩张的关键活水，也让他在万科站稳脚跟。1994年“君万之争”爆发，君安证券联合股东发难，意图改组董事会，年轻的郁亮凭借精准的财务把控和沉稳的应对能力深度参与危机化解，之后顺利跻身董事会，正式迈入万科核心圈层。

　　1999年，48岁的王石辞去总经理职务，聘任郁亮为常务副总经理兼财务负责人，他曾说：“我从来不培养接班人，而是建立一套制度”，郁亮正是这套制度里走出来的最佳人选。两年后，36岁的郁亮正式接任总经理，开始全面主持公司日常经营工作，当年万科年销售额只有30亿元。

　　那时的万科，王石与郁亮形成鲜明的互补，王石是把握方向的战略家，郁亮是稳守后方的执行者，两人形成“定战略与抓执行”的黄金搭档。

　　接过权杖的郁亮，迅速抓住了时代的红利。2004年万科销售额仅91.6亿元时，他大胆喊出“十年千亿”目标，引来业内一片质疑，连王石都觉得过于冒进。

　　但在质疑声中，郁亮推出“5986模式”，即拿地5个月动工、9个月开盘、普通住宅占比80%以上、开盘当月销量达60%，以标准化、高周转的精细化管理策略，推动企业迅速进入增长快车道。2010年，万科以1081.6亿元销售额，成为中国首家千亿房企，提前4年完成目标，正式确立行业龙头地位，也开启了房地产行业跑马圈地的规模扩张时代。

　　彼时，王石早已淡出日常经营，以精神领袖的姿态，为万科注入理想主义底色，他登顶珠峰、穿越南北极点，去海外游学，郁亮则始终在谋变。

　　2014年，当行业集体沉迷规模扩张，郁亮撰文提出“房地产黄金时代结束，白银时代到来”。基于这一判断，郁亮推动万科从单一住宅开发向“城市配套服务商”转型，先后布局物流、商业、长租公寓、标准办公与产业园、冰雪度假以及教育、养老地产等多元赛道，2020年更是跨界养猪，试图构建穿越周期的增长体系。

　　正式接棒

　　2015年，“宝万之争”爆发，险资举牌、股权争夺、融资遇阻，万科陷入前所未有的控制权危机。王石以创始人的身份对外发声，坚守“万科不欢迎野蛮人”的底线，郁亮则站在台前稳住局面，一边安抚内部人心保障日常运营，一边奔走对接战略投资者。

　　危机持续了两年，2017年，万科原第一大股东华润退出，深铁入主万科，宝能败走，这场震动行业的股权之争终得化解。同年6月，万科股东大会上，66岁的王石正式卸任董事会主席，郁亮全票接任，发言时他几度哽咽：“没有王石主席就没有万科，没有王石主席就没有今天的万科”。

　　郁亮的骨子里，也藏着和王石一样的不服输韧劲。早年他曾是八十公斤的胖子，花三年时间循序渐进减重健身，2013年成功登顶珠峰，也许正是这份对自我的苛求，也投射到企业治理中。

　　王石卸任后，万科正式进入郁亮时代，他也迎来了职业生涯的巅峰。郁亮接管后的万科，销售业绩继续屡创新高，2017-2018年，万科销售额接连突破5000亿元、6000亿元大关，2020年实现年销售额7041亿元，达到业绩顶峰，行业龙头地位愈发稳固。

　　就在行业看似最火热的时刻，2018年秋，郁亮继“白银时代”之后再抛惊雷，喊出“活下去”的口号，令行业一片哗然。

　　令人不解的是，尽管高喊“活下去”，但在2019-2021年期间，万科的高杠杆扩张并没有止步，在拿地策略上依然激进。销售数据屡创新高的表现，也与这一消极信号形成强烈反差。

　　财务数据已出现端倪。根据过往财报，2019年，万科多个核心利润指标下滑，比如房地产及相关业务的结算毛利率、全面摊薄的净资产收益率、实现投资收益都呈现同比下滑，现金流方面，现金及等价物净额同比下降更是超过240%。

　　2020年更为明显，尽管营收和净利润仍保持增长，但是增速已显著下降，净利润增速更是降至个位数，房地产及相关业务的毛利率也进一步下降。

　　到了2021年，万科营收仍保持8%的同比增长，但净利润却同比下降45.75%，郁亮在该年度业绩会上公开道歉，坦言：“业绩表现不好，让股东失望了。”

　　万科随后的资金压力逐渐显现。2022年，郁亮再抛“黑铁时代”论断，直言行业进入缩表出清阶段，万科内部倡导节衣缩食，员工福利随行业寒冬下调。那些曾寄予厚望的泊寓、万村计划，成了现金流黑洞，跨界的养猪、冰雪业务，也成了分散精力的负担，多元布局未能抵御行业寒冬，反而拖累了主业。

　　2023年，万科打破31年惯例，取消分红，为应对危机，郁亮与管理层推出“瘦身健体”一揽子方案，承诺将在2024年和2025年两年内削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上，并积极盘活存量资产，回笼资金从而化解债务风险。

　　随着房地产行业进入深度调整期，万科的销售额从2021年开始逐年下挫，2024年销售额已经跌至2460亿元。

　　退居幕后

　　颓势终究难挽。2024年，万科爆发流动性危机。截至2024年底，万科一年内到期的有息负债1582.8亿元，占比为43.8%，账面上货币资金仅882亿元，而归母净利润亏损近500亿元，同比下降506.8%，这是万科自1991年上市以来首次出现年度业绩亏损，且亏损额巨大。

　　伴随这份巨亏年报的出炉，万科的郁亮时代也黯然落幕。

　　2025年1月27日，万科集团进行董事会改组，宣布深圳地铁集团董事长辛杰接任万科董事会主席，并派驻多位深圳国资高管入驻万科关键部门。原有万科董事会核心人员里，郁亮辞任董事会主席，协助董事会主席开展工作，负责战略和房地产宏观研究，祝九胜辞去所有职务离开万科，朱旭辞任董事会秘书留在万科长租公寓事业部。自此，万科也正式进入国资主导的新阶段。

　　2025年11月的万科临时股东大会上，郁亮仍坐在新任董事长身边，表达了对行业的审慎乐观：“随着政策持续落实，合理住房需求逐步兑现，行业有望逐步走出调整周期，迈向稳健发展新阶段。”

　　在万科管理层变动之前一个月，王石在其微博发布了他接受媒体采访的一则视频：“想当年，我掌管万科的时候，确保现金流的安全，是第一原则。”他还谈到日本知名房企三泽住宅公司走向破产的故事，这家企业犯的致命错误，和万科这几年的所作所为非常相似。

　　深圳湾的海风掠过万科总部，仿佛还能看见1990年那个青涩的财务青年，走进万科大门，看见1999年王石放权时的笃定，2001年郁亮接棒时的坚定，2017年交接时的哽咽，2026年退场时的落寞。

　　往事终会落幕，但万科的故事还在继续，摆在万科管理层面前的，仍是一系列亟待解决的挑战与诸多难题，中国房地产行业的转型也还在艰难进行。只是再提起万科，提起中国房地产行业的黄金以及白银时代，郁亮都会是绕不开的名字，他在万科发展史和地产行业变迁史上，留下了深刻的印记，功过皆有回响。■