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事件：

11月28日，证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，启动商业不动产投资信托基金（以下简称“商业不动产REITs”）试点。

本期投资提示：

证监会启动商业不动产REITs试点，我国商业不动产REITs具备可观发展空间。11月28日，证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，启动商业不动产REITs试点。我们认为，规划中的商业不动产REITs与已有的基础设施REITs将共同构建中国公募REITs市场的完整体系。全球REITs市场中，持有型房地产和基础设施两大类资产这两类资产的市值规模占比约为60%和40%，同时根据北京大学光华管理学院REITs课题组的测算，中国公募REITs市场空间超过10万亿元，对比我国目前公募REITs市值规模2,199亿元、其中商业不动产1,309亿元，这综合意味着我国商业不动产REITs有着非常可观的发展空间。此外，本次商业不动产REITs试点也将进一步扩围底层资产至办公楼、酒店等，进一步扩大资产盘活范围。

构建商业不动产资产证券化多层次市场，盘活存量、化解风险、助力企业转型。本次计划试点的商业不动产公募REITs与机构间REITs（交易所私募REITs）、不动产基金将组成商业不动产资产证券化多层次市场，这将有利于：1）拓宽企业直接融资渠道，优化资本结构，实现“投融管退”良性闭环；2）为企业提供战略转型升级的新选项，引导企业从“开发商”向“资产管理商”实现战略转型；3）提供商业不动产价值的“锚”，将商业不动产价值显性化；4）盘活我国庞大的商业存量资产价值，有助于回笼资金并降低资产负债率，化解房地产行业的债务困境。

商业不动产REITs是构建房地产发展新模式的重要实践载体，助力高质量发展。房地产发展新模式是为了适应我国房地产行业从增量建设转向存量提质的系统性变革；而商业不动产REITs将是构建房地产发展新模式的重要实践载体，主要体现为：1）购物中心、酒店、办公楼等商业不动产是消费和产业发展的物理载体，能够拉动消费、聚集企业和人才，新发展模式强调房地产的实体经济属性，商业不动产是服务实体经济最直接的体现；2）保障性租赁住房以及市场化、机构化的长租公寓是商业不动产的重要分支，租赁住房领域的规模化、高质量发展是新发展模式中住房供给侧改革的重要一环；3）新发展模式的核心是从“三高”的增量开发模式，转向“聚焦、稳健、高质量”的存量运营模式，商业不动产的本质正是存量运营和可持续发展。

投资分析意见：商业不动产REITs试点，助力优质商业资产价值重估，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来。两大发展机遇值得关注：一方面，好房子政策上升高度、大有可为，将推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE的向上突破；另一方面，优质商业企业经营表现优异，恰遇我国正处货币宽松周期、商业不动产REITs试点出台，消费类商业地产资产有望重估。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团、关注太古地产、新城发展；2）好房子房企：建发国际、滨江集团、中国金茂、绿城中国；3）低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业；5）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家。

风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。

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